Należy zmienić zasady prowizji od nieruchomości
W najbliższy weekend wejdą w życie nowe przepisy dotyczące nieruchomości, które zmienią sposób zarabiania agentów nieruchomości.
Lis – 10 Feniksów
W sobotę weszły w życie nowe zasady dotyczące rynku nieruchomości mieszkaniowych, a każdy, kto będzie chciał kupić lub sprzedać dom, stanie przed nieznanymi i potencjalnie zagmatwanymi procesami.
„Zmiany praktyk” wynikają z decyzji ustawodawczej z 2023 r. dotyczącej sposobu wynagradzania agentów nieruchomości.
Tradycyjnie przy sprzedaży domu sprzedawca płacił prowizję w wysokości od 5% do 6% i dzieloną pomiędzy agentów kupującego i sprzedającego. W pozwie zarzucono, że system ten pomógł utrzymać prowizje na wyższym poziomie niż byłyby w innym przypadku. Oznaczało to również, że sprzedawca musiał płacić agentowi za reprezentowanie drugiej strony umowy, co wielu obserwatorów uznało za niewłaściwą praktykę.
powiedział Stephen Probeck, starszy członek Amerykańskiej Federacji Konsumentów, która od dziesięcioleci opowiada się za zmianami w prowizji od nieruchomości. „Głównym argumentem jest to, że nie jest sprawiedliwe, aby sprzedający płacili zarówno agentowi wystawiającemu ofertę, jak i agentowi kupującego”.
Teraz sprzedawca musi zdecydować, ile zapłacić brokerowi kupującego. Niezależnie od decyzji informacje te nie będą już uwzględniane w „Multiple Listing Service” (MLS), oficjalnym serwisie danych o nieruchomościach, z którego korzystają lokalne stowarzyszenia nieruchomości.
Niezależnie od decyzji sprzedawcy w sprawie odszkodowania, można ją przekazać osobiście telefonicznie lub SMS-em albo ogłosić w mediach społecznościowych, tabliczce na trawniku lub w inny nieformalny sposób.
Tymczasem kupujący muszą podpisać umowę z własnym brokerem, zanim zaczną oglądać domy. Kupujący i agent muszą uzgodnić i spisać na piśmie, ile agent może oczekiwać od kupującego.
Istnieje pewna dowolność co do tego, co dokładnie to oznacza. Niedawna interpretacja zasad Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami stanowi, że „musi to być konkretne (np. 0 dolarów, X opłaty ryczałtowej, X procent, X opłaty godzinowej) – a nie nieograniczone (np. jako „wynagrodzenie pośrednika kupującego” Nie Powinno to być tyle, ile sprzedawca oferuje kupującemu.
„Za każdym razem, gdy mamy okazję porozmawiać z konsumentem na temat wartości, jaką wnosimy do transakcji, usług, które możemy mu zapewnić w ramach jednej z największych transakcji finansowych w jego życiu i spodziewamy się zapłaty, jest to całkowicie do negocjacji, i to dobrze” – powiedział Kevin Sears, prezes Real Estate.
Grupa to potężne lobby w Waszyngtonie, zrzeszające ponad 1,5 miliona agentów członkowskich, co stanowi około 85% agentów nieruchomości w kraju.
„Konsumenci są wykształceni i mają władzę, a im więcej rozmów z nimi przeprowadzamy, tym wszyscy w lepszej sytuacji” – stwierdził Sears.
Wiele elementów nowych procedur będzie znanych wielu agentom nieruchomości, kupującym i sprzedającym. Wiele stanów od dawna wymaga od kupujących podpisania umowy brokerskiej przed rozpoczęciem procesu. Wraz z rozwojem alternatywnych modeli pośrednictwa, takich jak Redfin, wielu właścicieli domów zdaje sobie sprawę z możliwości wykraczających poza tradycyjny system płacenia 3% agentowi notującemu na giełdzie i 3% agentowi kupującego.
Jednak pytania o to, co zmiany będą oznaczać w praktyce, dręczą agencje w całym kraju. Co się stanie, gdy kupujący ma pieniądze, aby pokryć pośrednikowi określoną kwotę, ale zakocha się w domu, który kosztuje więcej, niż wynika z prowizji? Z drugiej strony, co się stanie, jeśli konkretny sprzedawca domu będzie również skłonny zapłacić pośrednikowi kupującego?
Wielu agentów nieruchomości twierdzi, że proces zapewniający przejrzystość powoduje więcej zamieszania.
„Teraz agent kupującego musi uzyskać dostęp do każdej oferty, którą zamierza pokazać, aby dowiedzieć się, jaka jest prowizja” – powiedział Aaron Farmer, właściciel Texas Discount Realty w Austin.
W Austin dynamicznie rozwijający się rynek epidemiczny odwrócił się gwałtownieRolnik uważa, że to naturalne, że sprzedający chcą osłodzić transakcję pośrednikom kupującego, co prowadzi do gromadzenia się niesprzedanych zapasów. Może jednak nie wszędzie tak być i Farmer obawia się, że ego może przeszkodzić w podejmowaniu mądrych decyzji biznesowych w niektórych transakcjach.
Andy DeFelice, właściciel Savannah, agencji nieruchomości specjalizujących się w kupowaniu specjalistycznych nieruchomości w Gruzji, uważa, że kupujący po raz pierwszy mogą najwięcej stracić na zmianach przepisów. Wiele osób, którym brakuje już gotówki, może mieć problemy ze zdobyciem pieniędzy na prowizję, co zmusi ich do samodzielnych negocjacji – uważa.
„Nie zmuszajcie naszych klientów do sytuacji, w której nie mają reprezentacji przy największej transakcji w ich życiu” – powiedziała DeFelice. „Jeśli nigdy wcześniej tego nie robiłeś, nie jest to łatwe. Kupno domu składa się z wielu etapów. Wiesz, dobry inspektor ds. termitów, dobry agent ubezpieczeniowy, dobry pożyczkodawca?
DeFelice twierdzi, że branża szybko przekroczy, jak to nazywa „czkawka” sobotniego terminu i dostosuje się stosunkowo szybko, ale inni oczekują dużych zmian.
„Dla konsumentów sytuacja w najbliższej przyszłości niewiele się zmieni” – Probeck powiedział USA TODAY. „Ale to jest jak tama, która tworzy wyciek. Jestem pewien, że w ciągu pięciu lat branża będzie zupełnie inna”.
Farmer of Texas Discount Realty zgodził się.
„Już widzę, że wiele osób mówi: «Odchodzę z branży, nie chcę zajmować się zmianami»” – powiedział. „Posiadanie mniejszej liczby agentów pomoże branży. Możesz obniżyć stawki prowizji i zwiększyć wolumen”.
Andrea Riccier zajmuje się rynkiem mieszkaniowym.
